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东莞新房限价再收紧 二手房调控或将出炉

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东莞新房限价再收紧 二手房调控或将出炉

  记者 | 黄昱

  针对部分区域商品住房供需矛盾突出、房价涨幅较大的问题,东莞调控加码的靴子终于落地。

  7月2日,东莞住建局发布《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》(以下简称《通知》),不仅对申请预售的商品住房项目体量进行限制,还再次收紧新房限价政策。

  新房供不应求是推动东莞房价上涨的重要因素。中原地产数据显示,根据东莞各个镇街的新增供应量、总供应量和今年上半年成交量对比,今年上半年大部分镇街新增供求比小于1:1,过半镇街小于0.6:1,同时近六成镇街的总供应的供求比小于2:1。

  为加快在建商品住房入市销售,《通知》规定,自今年8月1日起,申请预售或现售商品住房的项目,总建筑面积在3万平方米以下的(剔除地下室面积),须一次性申请销售;总建筑面积在3万平方米以上的,每期申请销售的建筑面积须不少于3万平方米。

  这是东莞首次提出增加商品房项目每期申请销售体量的要求。东莞中原战略发展中心总经理车德锐指出,近年来东莞开发商往往采取“小步快跑”的方式推盘,每期推出项目往往只有1万多平米、100多套房源,导致本就供不应求的市场变得更加失衡。

  “如今政府要求开发商一次性达到3万平方米才能去申请预售证,一方面可以增加市场供应,另一方面可能会造成接下来1-2个月新增供应空档期。”车德锐表示,东莞楼盘申请预售证要求工程进度达到三分之二,开发商需要加快工期进度以满足条件。

  某TOP10房企东莞投资总郑杰(化名)对界面新闻表示,自2017年东莞实施限购政策之后,客户群体受限,开发商通过“小步快跑”不仅可以加快去化速度,而且可以通过分期分批拿预售证的方式不断提高备案价格。

  以一个总建筑面积为10万平方米的项目为例,原本开发商会分10期拿预售证,按第一栋1万元/平方米备案价算的话,第二栋就可以定价为10500元/平方米,第三栋为11000元/平方米,以每栋上调5%定价类推。

  然而新政发布后,该10万平方米的项目每期申请销售的项目必须不少于3万平方米,开发商就只能分4期拿预售证,这样的话,整个项目最终实现销售均价就会比过去要低很多。

  由此看来,3万平方米“红线”的划定,不仅有利于加大新房供应量,更有利于防止房价涨幅过快。但要实现这一目标,还是需要限价政策的加持。

  事实上,东莞最早从2016年开始实施限价,此后不断升级,最终2018年5月发布的限价政策规定,新房首期首次申报销售价格的,每栋申报均价应不高于前6个月属地镇街(园区)同类型新建商品住房申报均价的10%。与此同时,新房价格一经备案后就不得上调。

  然而,从今年3月5日起,东莞限价政策适度放松,不仅对新房备案价的上浮幅度没有进行明确的限制,而且跟2017年8月的限价政策一样,提出未售房屋在取得预售证或现售备案证180天后可对价格进行上调,幅度不超过5%。

  郑杰指出,3月后,政府对新房备案价格确实没有过去那么严格了,开发商只要能对项目申报价格作出合理说明,几乎都可以按照自己的逻辑来定价。如果项目所在街镇的网签均价是3万元/平方米,开发商申报价格超过4万元/平方米都问题不大。

  据悉,位于中心城区万江镇的中海·十里溪境项目6月开盘均价为3.1万元/平方米,而其周边项目以往的备案价大概在2.4万元/平方米左右,涨幅达29%。

  在此背景下,随着疫情得到控制,叠加货币宽松政策、部分避险资金进入楼市等因素,4月以来,东莞部分中心城区和热门板块的新房呈现量价齐涨的态势。

  合富研究院数据显示,今年6月,东莞一手住宅网签面积达到83万平方米,创2016年底以来单月最高纪录,环比5月上涨60%。上半年,一手住房成交金额达557亿元,同比增加20.7%,创下近4年新高;新房网签均价约为2.3万元/平方米,同比上涨16.6%。

  为遏制房价快速上涨,东莞政府及时踩下“刹车”。

  《通知》规定,新建商品住房项目一次性或分期申请预售(或现售)的,须以栋为单位申报销售价格,同一栋每套住宅均价相差幅度不宜超过20%。与此同时,取消了同一套房在备案180天后可上调5%房价的规定。

  此外,首期首次申报销售价格的,每栋申报均价应不高于前三个月属地镇街(园区)同类型新建商品住房申报均价的10%;分期申报销售价格的,每栋申报均价应不高于本项目对上一期同类型商品住房申报均价的5%。

  东莞中原研究中心指出,这是东莞首次明确提出同一栋每套住宅均价幅度不宜超过20%,以此禁止房企通过“高低配”备案手段(把一些自持的或者保留的单位定价超级低)拉低新房均价以符合住建局备案均价控制要求。

  据界面新闻了解,今年来,不少住宅项目单套房源的备案价之间确实存在较大差距。东莞住建局披露信息显示,中心城区东城的中海莞府(备案名:中海天钻名苑)3号楼毛坯房在3月7日上调备案价,如今最便宜房源单价为3.5万元,最贵达到5.2万元/平方米。

  限价政策的重新收紧会给开发商带来较大压力,首当其冲的就是一些计划下半年入市的高端豪宅项目。

  位于南城的华润万象城、鹏瑞天玥广场此前放出的吹风价分别达到了4.5万元/平方米、5万元/平方米。郑杰表示,按照南城区3万元/平方米左右的网签价上浮10%计算,这两个项目很难实现4万元/平方米以上的备案价。

  另外,此前一些高价拿地的开发商也会面临较大的入市压力。6月24日,深圳国企前海控股以52.78亿元总价、2.5万元/平方米可售楼面价拿下塘厦两宗商住用地。

  郑杰表示,现在塘厦网签均价大概也就2.5万元/平方米,前海控股所拿地块项目最终精装修出售的话也只能申请到3万元/平方米的备案价,最终想要实现盈利会比较困难。

  在制定3万平方米批售“红线”、限制新房备案价格以及取消备案180天后可上调5%房价等多重举措之下,开发商想要通过捂盘惜盘来提高房价就变得更困难了。

  郑杰透露,其公司在虎门一个建筑面积为2万多平方米的项目,原本是计划分两期开发的,第二期备案价格能比第一期高不少。但现在按新政要求的话,这个项目必须一次性申请预售,备案价格后期也无法调整了。

  尽管开发商此后在申请备案价上会受到了更多的限制,但多位业内人士认为,与以往的限价政策相比,此次东莞的限价政策还是给房企的房价备案预留了一定的上涨空间,比如将6个月上涨10%下调为3个月上涨10%,同时每栋上涨均价可以比上一期上涨5%。

  在车德锐看来,此次限价政策的效果有限。以一个15万平方米建筑面积的楼盘为例,分五批去申请预售证,每批备案价都可以上涨5%,若在一年半到两年时间消化完来计算,该项目平均每年房价可以上涨10%以上。

  新房原本就供应不足,如今又受到限价,优房超董事长陈强认为,这在一定程度上也可能会加剧购房者对新房的抢购。

  不过车德瑞认为,此次调控政策对楼市的影响虽然不大,但会控制房价上涨的预期,给投资客带来一定震慑作用,不会导致出现购房者恐慌入市的情况。

  与新房不同,东莞二手房一直未被限购,今年大量需求流入二手房市场,导致城区片区、松山湖以及临深片区部分街镇二手房价格上涨明显,不少业主短时间内将挂牌价格上调几十万甚至上百万。

  多位业内人士对界面新闻透露,今年东莞二手房的涨价幅度比新房更大,相关部门也有了解到这一情况,目前关于二手房的限购、限售以及限价政策正在酝酿,应该不久就会发布。

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